등기부등본 확인방법과 전세사기 예방법, 계약 전 꼭 알아두세요

전세 계약을 앞두고 있다면 가장 먼저 해야 할 일이 바로 등기부등본 확인방법을 제대로 익히는 것인데요. 사실 등기부등본 하나만 꼼꼼히 살펴봐도 전세사기 피해의 상당 부분을 막을 수 있습니다.

2026년 현재 전세사기 피해자 수가 2만 9,000명을 넘어섰고, 피해 금액은 5조 원에 달한다고 하는데요. 특히 20~30대 청년층이 전체 피해의 80%를 차지하고 있어서, 이 글을 꼭 끝까지 읽어보시길 바랍니다.

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등기부등본을 꼭 봐야 하는 이유

등기부등본(정식 명칭: 등기사항전부증명서)은 부동산의 권리관계를 증명하는 가장 중요한 공적 서류입니다. 쉽게 말해 그 집의 신분증이라고 생각하면 되는데요. 소유자가 누구인지, 대출이 얼마나 잡혀 있는지, 법적으로 문제가 있는 집인지를 한눈에 볼 수 있습니다.

등기부등본은 크게 세 부분으로 구성돼 있습니다.

구성	주요 내용	확인 포인트
표제부	부동산 기본 정보(주소, 면적, 층수)	계약 주소와 일치 여부
갑구	소유권 및 가압류·경매 등 권리관계	임대인과 소유자 동일 여부
을구	근저당권 등 소유권 이외 권리	대출 및 담보 설정 현황

등기부등본 확인방법

등기부등본은 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 누구나 쉽게 열람할 수 있는데요. 비회원도 주소 검색만으로 바로 확인 가능합니다.

인터넷등기소 접속 후 ‘부동산 등기’ 선택
‘열람하기(700원)’ 또는 ‘발급하기(1,000원)’ 중 선택
확인할 부동산 주소 입력 후 결제
등기부등본 열람 또는 출력

단순 확인 목적이라면 열람용(700원)으로 충분하고, 은행이나 관공서 제출이 필요할 때만 발급용(1,000원)을 선택하면 됩니다. 무인민원발급기를 이용하면 1,200원에 현장 발급도 가능합니다.

중요한 점 하나! 반드시 오늘 날짜로 발급된 등기부등본을 직접 확인하세요. 등기부의 내용은 하루 만에도 바뀔 수 있고, 발급일 이후에 가압류나 근저당이 새로 설정될 수도 있거든요.

등기부등본 갑구에서 확인해야 할 위험 항목 안내 이미지 — 이해를 돕기위한 가상의 예시 이미지입니다 (AI 생성)

갑구·을구에서 꼭 확인해야할 점

갑구에서 위험한 단어 5가지를 발견하면 계약을 재고해봐야 합니다.

가압류: 채권자가 재산을 임시로 묶어둔 상태
압류: 세금 체납 등으로 국가가 재산을 강제 확보한 상태
가처분: 소유권 분쟁이 진행 중인 상태
가등기: 집이 곧 다른 사람에게 넘어갈 예정인 상태
경매개시결정: 이미 경매 절차가 시작된 상태

을구에서는 근저당권 확인이 가장 중요한데요. 집주인이 은행에 집을 담보로 얼마나 빌렸는지 알 수 있는데, 보증금과 근저당금액의 합계가 집값의 80%를 넘는다면 위험 신호로 봐야 합니다.

또한 등기부등본에 ‘신탁’이라는 단어가 있다면 조심하세요. 신탁회사의 동의 없이 임대인이 단독으로 계약한 경우, 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다.

전세사기 예방법 체크리스트

등기부등본 확인방법을 익혔다면, 아래 체크리스트까지 함께 챙겨보세요. 계약 전 이 항목들만 확인해도 피해 위험을 크게 줄일 수 있습니다.

전세가율 확인: 전세금이 매매가의 80% 이상이면 깡통전세 위험. 국토부 실거래가 공개시스템에서 확인하세요
임대인 신원 대조: 등기부등본 갑구의 소유자와 신분증을 직접 대조
전입세대 열람: 이미 다른 세입자가 살고 있는지 확인(주민센터에서 열람 가능)
건축물대장 확인: 불법 증·개축 여부, 주거용 건물인지 확인
전세보증보험 가입: HUG(주택도시보증공사) 전세보증보험 필수 가입
확정일자 받기: 입주 당일 주민센터 방문 또는 온라인으로 즉시 신청
공인중개사 자격 확인: 한국공인중개사협회에서 등록 여부 직접 확인

입주 후에도 방심하지 마세요

계약이 끝났다고 안심은 금물인데요. 입주 직후에도 챙길 일이 있답니다.

잔금 지급 후 바로 등기부등본을 한 번 더 확인하고, 당일 전입신고를 마치는 것이 중요합니다. 전입신고를 해야 비로소 대항력이 생기거든요. 또한 가능한 한 빨리 확정일자를 받아 두세요. 대항력과 확정일자가 있어야 나중에 경매가 진행되더라도 보증금을 돌려받을 우선권이 생깁니다.

혹시 전세사기 피해가 의심된다면 전세사기신고센터 1899-9004 또는 HUG 전세사기 예방센터를 통해 빠르게 도움을 받으세요.

전세 계약은 인생에서 가장 큰 금액이 오가는 순간 중 하나입니다. 번거롭더라도 등기부등본을 숙지하고, 오늘 알려드린 체크리스트를 꼼꼼히 따라가시면 소중한 보증금을 지킬 수 있는데요. 의심스러운 부분이 하나라도 있다면 과감히 계약을 미루는 것, 그게 가장 현명한 선택이랍니다.